Vad bör jag tänka på när jag köper en fastighet i Spanien?

När man köper en fastighet i ett främmande land bör man tänka på att proceduren och kutymen är annorlunda än hemma. Vi på BiZ partner är måna om att alla transaktioner skall gå rätt till och har därför bara avtal med välrenommerade partners i Spanien. Vårt mål är att våra kunder skall ha en så smidig transaktion som möjligt. I våra avtal med byggare/agenter är de skyldiga att informera alla kunder exakt om vilka kostnader som är inblandade i köpproceduren så att inga överraskningar uppstår. Alla våra partners har svensktalande personal på kontoret. Drömhuset i Spanien skall vara ett nöje

Nedan följer en kort sammanställning över köpprocessen. Denna varierar något beroende på individuella skillnader mellan affärerna.

STEG ETT

När ni har funnit ett objekt som tillfredsställer era förväntningar skall man säkra affären genom att betala en mindre handpenning. En tumregel är att man betalar ungefär 1 % av försäljningspriset. Detta betalas till den spanska agenten som reserverar fastigheten för kunden och garanterar priset. Efter cirka 7 dagar skall man betala en full handpenning som uppgår till 10 % av köpeskillingen med avdrag för den tidigare betalda depositionen.

STEG TVÅ

Nu ingås ett köpeavtal som normalt har formen av ett optionsavtal. Man betalar de tidigare nämnda tio procenten till säljaren/byggaren eller hans representant. Nu utför den svenska representanten, som finns på plats i Spanien, tillsammans med jurister en grundlig kontroll så att fastighetens juridiska situation är ren och att denna inte är behäftad med inteckningar eller andra skulder. Kunden får normalt mellan 30 och 45 dagar på sig att fullfölja köpet.

STEG TRE

Kunden betalar resten av köpeskillingen och erhåller lagfart (escritura publica) på fastigheten. Detta gör man inför en notarius publicus. Han kontrollerar återigen den juridiska situationen och ser till att allt är i ordning. När man har signerat lagfarten skall man skriva in äganderätten i fastighetsregistret som finns på varje större ort. Denna process tar mellan 30 och 60 dagar. Om fastigheten belånas skall bankens representant vara med under förfarandet.

KOSTNADER VID FÖRVÄRVET

Tilläggskostnader som uppkommer i samband med köpet blir följande:
  • Notarius publicus
  • Fastighetsregistret
  • Skatt
  • Registrering
  • Plus Valía

Notarius Publicus kan uppgå till mellan 350 € och 500 € beroende på köpeskillingen. Detta avser även Fastighetsregistret. Registrering brukar vara en fast summa på ca. 300 €. Skatter som för tillfället gäller och betalas är antagligen Moms (IVA) på nya fastigheter (7%) och tomter köpta av bolag (16%) eller överföringsskatt på andra hands fastigheter och tomter köpta av icke momspliktiga individer eller bolag (7%). På nya fastigheter tillkommer också en stämpelavgift på 0,5%.

En generell beräkning visar att om man räknar 10% av köpeskillingen täcker detta på ett ungefär samtliga avgifter och kostnader för köpet. T.ex. Vid ett köp på 105.000 euro så är förvärvskostnaderna 10.500 euro (= 10%).

Plusvalía (värdestegringsskatt) är en kommunal skatt som utgår vid alla fastighetsförsäljningar. Den är baserad på det antal år man har ägt fastigheten och på hur många kvadratmeter tomt som tillhör fastigheten ifråga. Skatten blir högre ju fler år man har haft fastigheten och når sin topp vid 20 år. Enligt lag skall den betalas av säljaren men detta är alltid förhandlingsbart, viktigt att tänka på är att köparen blir betalningsskyldig om säljaren EJ betalar den trots att det är överenskommet. Skatten kan variera från ca 100 euro för en lägenhet man ägt i 2-3 år till 20.000 euro för en villa med 5000-6000 m2 mark som man haft i ca 12 år.

DRIFTSKOSTNADER

När man köper egendom i Spanien blir man också i de allra flesta fall medlem i en samfällighetsförening. Denna förening svarar för de fasta kostnaderna för alla gemensamma anläggningar inom området såsom swimmingpool, grönytor, gatubelysning etc. Föreningen håller regelbundna möten och genom att besöka årsmötet, eller lämna fullmakt påverkar man utformningen av sitt eget område. Givetvis beror de rörliga driftskostnaderna på hur mycket man utnyttjar bostaden och vilka gemensamma anläggningar som ingår. Generellt sett är en bostad i Spanien betydligt billigare i drift än i Sverige De ungefärliga fasta driftskostnaderna per år fördelar sig enligt följande: Vi utgår ifrån att bostaden är på ett kök och 2 sovrum och används i 8 veckor.

Kostnader för el & vatten   200 euro
Samfällighetsavgift 180 - 400 euro
Villa/hemförsäkring 100 - 150 euro
Spansk fastighetsskatt 90 - 300 euro


BOLAG

Man kan, exempelvis av skattetekniska skäl, vilja ordna ägandet av fastigheten i Spanien via ett HOLDING -bolag. Dessa kan vara svenska, spanska eller registrerade i andra länder med skiftande skatteförhållanden.. Våra samarbetspartners kan i samråd med jurister och revisorer vara behjälpliga med rådgivning i dessa situationer.

FINANSERING

Man har möjlighet att kunna finansiera en del av fastighetsköpet via banklån i Spanien. Lån ges upp till 80% av värdering/köpeskilling. Villkor: 20 års annuitet och ränta f.n. (2005-02-05) 2.95%. Konsultera gärna oss så tar vår samarbetspartner i Spanien fram mera information.

De flesta av våra samarbetspartners har jurister som granskar alla affärer. Om kunden önskar kan vi rekommendera en advokat som skall representera köparen i affären.

ÖVRIGT

I Spanien räknar man ofta byggytor i yttermått, vilket innebär att innermåtten kan vara 3-4% mindre. Terrasser under tak inkluderas i byggytan och i lägenheter ingår balkong och loftgång. Angivna trädgårds och terrassytor kan också variera beroende på husets läge, nivåskillnader etc.

Finns det fördelar att köpa hus under byggnation?

Vissa kunder behöver inte flytta in omgående och därför kan det finnas vissa fördelar att köpa en fastighet under byggnation. Konsultera gärna oss för mera information.

PRISET

En av de största fördelarna är att man kan få välja det bästa läget i området till ett bättre utgångspris. Många byggare säljer till ett bättre pris till en början för att kunna hjälpa finansieringen av projektet. En annan fördel är den normala värdestegringen. Priserna har normalt stigit med mellan 10-20 % per år och därmed har man kunnat tjäna dessa pengar genom att köpa tidigt.

HÖGRE STANDARD OCH PERSONLIG ANPASSNING

Otvivelaktigt så går utvecklingen framåt och med detta höjs standarden på fastigheter generellt sätt. Om man köper under byggnation kan man dra fördel av denna utveckling och redan idag köpa morgondagens kvalité.

Många byggherrar tillåter också att individuellt kunna anpassa fastigheterna till önskat behov. Mindre ändringar som färg på väggarna eller stora förändringar som distribution eller material kan göras beroende på stadiet av bygget vid tidpunkten av köpet.

FINANSIERING

Då man köper under byggnation skall man normalt sett följa en stegvis betalningsform. Den sista betalningen brukar vara den största och i vissa fall uppgå till 70% av priset. Detta kan innebära finansiella fördelar för många.

GARANTIER

Då man köper av en byggherre får man normalt en byggaranti på ett år från färdigställandet av projektet. Garantin avser mindre brister och fel som kan ha uppstått under färdigställandet. Förutom detta finns även en 10 års försäkring på eventuella större konstruktionsfel (dolda fel). Garanteras av spanska staten.

Alla inbetalningar är också garanterade genom en bankgaranti. Skulle något oförutsett hända (att bygget inte blir färdigt eller stora förseningar) så är man garanterad sina pengar tillbaka plus en laglig ränta.



startsida       skriv ut

© 2005   BiZ partner  Teatergatan 36, 411 35 Göteborg   info@bizpartner.nu   Tel +46 (0)31-181315